In questo articolo cerchiamo di dare poche (e spero!) chiare informazioni per chi, proprietario o inquilino, vuole affittare un immobile residenziale.

Negli ultimi anni il mercato degli affitti residenziali è andato via via aumentando sia nella richiesta sia nell’offerta, un po’ per le nuove tipologie di contratti, un po’ perché acquistare la casa non era proprio alla portata di tutti.

 

Vediamo quindi, nei punti salienti, le tipologie di contratti residenziali esistenti e come scegliere quello più adatto alle nostre esigenze.

 

I CONTRATTI

I contratti di cui parliamo sono redatti in forma scritta e devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate.

I contratti residenziali esistenti possono essere sostanzialmente suddivisi in tre tipologie:

 

1 – CANONE LIBERO – 4+4 ANNI:

• Come si capisce dal nome il canone di locazione è liberamente stabilito tra inquilino e proprietario;
• La durata del contratto è di 4 anni, rinnovabile di 4 anni in 4 anni fino a che non viene data disdetta da una delle parti;
• Il reddito del contratto di locazione è un reddito a tutti gli effetti e quindi andrà dichiarato sulla nostra dichiarazione dei redditi e sarà tassato secondo l’aliquota IRPEF corrispondente al nostro reddito totale;
• L’inquilino può prendere residenza nell’immobile locato;
• L’imposta di registro e i bolli non hanno agevolazioni e si pagano per intero.

 

2 – CANONE CONCORDATO – 3+2 ANNI (o 4+2 /5+2 /6+2):

• Questo tipologia di contratto si chiama a canone concordato perché è frutto di un accordo tra i Comuni, dove sono situati gli immobili, e le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, maggiormente rappresentative su quel territorio, per “calmierare” (ndr abbassare) i canoni degli affitti degli immobili;
• Per affittare c’è bisogno di farsi fare una scheda dell’immobile (che possiamo stilare anche noi in ufficio) che prende in considerazione tutti gli aspetti della locazione e dell’immobile (ad es. se è arredato, quanti anni di contratto vengono firmati, il piano, l’esposizione, le rifiniture, gli spazi esterni, i metri quadri, ecc.);
• L’inquilino dichiara di prendere l’immobile come prima casa e deve prendere la residenza nell’immobile affittato;
• L’imposta di registro viene pagata al 70%;
• Se l’inquilino rientra in certe categorie ha la possibilità di avere delle agevolazioni dal comune e, inoltre, può scaricarsi parte dell’affitto dalla dichiarazione dei redditi.

 

3 – CONTRATTO TRANSITORIO USO FORESTERIA – da 1 a 18 mesi:

• Prima condizione è che l’inquilino non abbia la residenza nel comune dove è situato l’immobile e che non la prenda per tutta la durata del contratto;
• Secondo punto è che deve avere un’esigenza comprovata (ad esempio con un contratto di lavoro a termine) di un affitto a tempo determinato entro i 18 mesi;
• Alla fine del contratto questo decade senza bisogno di disdetta e non può essere rinnovato;
• Se l’inquilino dovesse avere bisogno di una “proroga” (perché magari ha avuto una proroga nel contratto di lavoro) si deve procedere a sottoscrivere un nuovo contratto;
• Le stesse regole valgono per i contratti per gli studenti;
• L’imposta di registro e i bolli non hanno agevolazioni e si pagano per intero.

 

 

LA CEDOLARE SECCA

Su tutti  i tipi di contratto (a patto che siano stipulati tra due persone fisiche) è possibile applicare la CEDOLARE SECCA. Vediamo cos’è e come funziona.

La “cedolare secca” non è un tipo di contratto ma è un regime fiscale, cioè è il modo in cui una persona paga le proprie tasse.

A tutti gli effetti è un’agevolazione che è stata introdotta per cercare di far emergere il sommerso, cioè tutti quei contratti di affitto che non venivano registrati per motivi fiscali. In questo caso è il proprietario che decide se applicare al contratto la “cedolare secca” aggiungendo direttamente al contratto un articolo ad hoc.

Il proprietario infatti, a seconda del tipo di contratto che sta sottoscrivendo, pagherà le tasse relative al reddito di quel contratto al 10% (PROROGATA FINO AL 31/12/2019  vedi il link cliccando qui) o al 21% e non faranno cumulo con il proprio reddito da lavoro.

Una bella agevolazione per tutti coloro che non vogliono vedere decurtato anche il loro stipendio (l’aumento del reddito totale, infatti, ha effetti anche sullo stipendio)!!

 

Con il regime di “cedolare secca” ad avere vantaggi però non è solo il proprietario ma anche l’inquilino, vediamo come:

• si è esenti dal pagamento dell’imposta di registro e dal pagamento dei bolli
• non c’è aumento ISTAT per tutta la durata del contratto in cui viene mantenuta la cedolare secca
• non si pagano le imposte in caso di disdetta del contratto

 

Questo regime fiscale ha trovato favore e ultimamente molti contratti vengono fatti con questo tipo di “agevolazione”. Naturalmente il non dover pagare l’imposta di registro annuale non solleva il proprietario dall’obbligo di inviare all’agenzia delle entrate il rinnovo o l’eventuale comunicazione di risoluzione del contratto. Quindi occhio alle scadenze!!

 

Maggiori specifiche direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate cliccando qui

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