Cosso Immobiliare

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DIRITTO DI USO ESCLUSIVO E PERPETUO: discutibile prassi immobiliare

23 novembre 2018

In passato, nella prassi immobiliare, su un determinato bene o porzione di bene veniva attribuito il diritto di  uso esclusivo e perpetuo.

Detto strumento però non dà conto con esattezza dell’istituti giuridico utilizzato e lascia troppi dubbi interpretativi.

A oggi l’attribuzione di un diritto d’uso esclusivo e perpetuo è incompatibile con i severi controlli di conformità catastale oggettiva e soggettiva che devono essere fatti in caso di trasferimento immobiliare.

Detta conformità niente altro è che la corrispondenza tra lo stato dei luoghi, planimetria catastale e dati di identificazione catastale, oltre alla verifica da parte del Notaio di verificare l’esatta intestazione catastale.

Per i pregressi diritti d’uso costituiti non si pone,oggi, il problema della conformità catastale trattandosi, secondo la ricostruzione prevalente , di servitù d’uso che si trasferiscono all’avente causa del bene principale

(cfr. M. Leo – A.Lomonaco – G. Monteleone – A. Ruotolo, La legge  30 luglio 2010, n. 122 di conversione del D.L.30 maggio 2010, n. 78 in materia di circolazione immobiliare – Novità e aspetti controversi, cit. 34 e 37.)

L’istituto dell’uso esclusivo e perpetuo, a volte, è stato utilizzato per mascherare una  proprietà mimetizzata,  soprattutto nei casi in cui i beni attribuiti con tale “diritto” fossero privi di identificazione catastale.

Il codice civile prevede e regola espressamente il diritto d’uso come autonomo e specifico diritto reale distinto dal diritto di proprietà:

Art. 1021 – Uso
Chi ha il diritto d’uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia .
I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto
Art. 1024 – Divieto di cessione .
I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione .

Il diritto d’uso ha altri limiti:

— è legato alla vita del titolare del diritto d’uso, -se conferito ad una persona giuridica non può superare i 30 anni;

— il diritto d’uso non può essere ceduto.

Leggendo i regolamenti di condominio oppure i contratti di acquisto delle singole unità immobiliari comprese nel condominio capita di imbattersi in locuzioni relative a “diritto d’uso”, con le quali a specifici soggetti viene riconosciuto il diritto d’uso su un giardino o altro.

In queste situazioni il primo problema che sorge è quello di stabilire “se” e “entro quali termini” il diritto d’uso nell’ambito del condominio è equiparabile al diritto d’uso regolato dal codice civile (1021 cc)

Quindi  dovrebbe essere determinato:

se è compatibile (o può essere attribuito) su beni condominiali ex art. 1117 cc (cortile, giardino ecc.);

se il diritto d’uso condominiale presuppone (come il diritto d’uso ordinario) una nuda proprietà di un altro soggetto;
se il diritto d’uso condominiale ha una durata limitata dalla vita de titolare (a 30 anni se concesso ad una persona giuridica);
se  non può essere ceduto e non conferisce il diritto di locare il bene concesso in uso (come il diritto d’uso ordinario)

L’art. 1117 cod. civ., nell’elencare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione valga “se non risulta il contrario dal titolo”.

Pertanto quando viene  costituito il condominio , è lasciata all’autonomia delle parti la possibilità  di sottrarre (totalmente) alla presunzione di comunione ex art. 1117 cc alcune delle parti altrimenti comuni

Per esempio nel caso di lastrici solari o terrazze a livello, la possibilità  di attribuzione in “uso esclusivo” è regolata (solo quanto alle conseguenze applicative) nell’art. 1126 cod. civ., che disciplina – in maniera diversa rispetto alle regole generali – il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione.

L’uso esclusivo di parti comuni, molto spesso, cela la coesistenza, su parti comuni, di facoltà  individuali dell’usuario e facoltà  degli altri partecipanti secondo modalità non paritarie determinate dal titolo e, se del caso, dal giudice che debba interpretarlo, in funzione del migliore godimento di porzioni di piano in proprietà  esclusiva cui detti godimenti individuali accedano.

In presenza di un diritto d’uso esclusivo su bene condominiale, il bene condominiale gravato da diritto d’uso esclusivo rimane  bene – appunto – comune ex art. 1117 cc, il diritto d’uso esclusivo deroga soltanto al disposto dell’art. 1102 cc, (applicabile anche al condominio), che consente ai partecipanti di fare uso della cosa comune “secondo il loro diritto”.

Il diritto d’uso interpretato   ex art. 832 cod. civ. non è  in alcun modo riconducibile,’ se non per assonanza terminologica, al diritto reale d’uso di cui agli artt. 1021 cod. civ., di cui l’uso esclusivo di parte comune nel condominio non mutua i limiti nè di durata, nè alla trasferibilità, e neppure le modalità  di estinzione. (Cass., civ. sez. II, del 16 ottobre 2017, n. 24301 ).

Pertanto quando ci si imbatte in fattispecie di uso esclusivo e perpetuo già costituite il professionista incaricato alla vendita deve ricostruire esattamente la natura del diritto ( interpretarlo o come servitù prediale oppure come ampliamento della facoltà di godimento su un bene comune attribuita ad un singolo a seguito di deliberazione condominiale).

https://www.federnotizie.it/uso-esclusivo-e-perpetuo-maneggiare-con-cautela/

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