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Frazionamento casa

12 novembre 2018

Quando si decide di frazionare casa, si pensa ad una procedura semplice e di facile disbrigo. Vediamo quali sono tutte le procedure da rispettare per riuscirci al meglio e senza intoppi di alcun genere.
Alle volte può accadere che vi sia la necessità di assicurare ai propri figli un futuro, oppure di ricavare denaro dalla vendita o locazione di un immobile. Questi sono solo alcuni dei motivi che spingono un proprietario al frazionamento di un certo immobile in due o più, distinte unità immobiliari. Si tratta di un’operazione ormai possibile dal 2014. La procedura è molto semplice e non comporta adempimenti burocratici particolari. Ciò che andremo ad analizzare sono le condizioni da rispettare nel caso in cui si decida di procedere al frazionamento casa, quali sono gli sgravi fiscali disponibili, così come i costi da sostenere per i lavori.

Il decreto Sblocca Italia e le condizioni per frazionare un immobile
Frazionare un immobile non è mai stato così semplice. Grazie alla legge numero 164 dell’11 novembre 2014, meglio nota come Sblocca Italia, le procedure relative al frazionamento o all’accorpamento di alcune unità immobiliari, sono state semplificate. È possibile scegliere di accorpare o di dividere degli alloggi sia sullo stesso livello che a livelli diversi, in base alle esigenze del proprietario. Ciò si può fare senza doversi rivolgere al Comune per ottenere un permesso specifico, a parte la consegna delle normali autorizzazioni per i lavori. È necessario però, evitare di aumentare la volumetria dell’immobile complessiva. Non è concesso aumentare le stanze di un immobile. La procedura per il frazionamento casa è similare a quella relativa alla sostituzione di solo alcune parti dell’immobile, apertura di varchi interni o migliorare la parte igienico sanitaria dell’appartamento. È bene però, tenere d’occhio sempre la volumetria.
Negli ultimi anni il frazionamento di un immobile è risultato molto conveniente. Questo accade perché, vi è un aumento del valore del bene ma anche di denaro guadagnato, poiché chi decide di dividere un immobile lo fa o per affittarlo, venderlo o destinarlo ai propri cari in futuro. In tutti i questi casi ci sarebbe sicuramente una convenienza, poiché i costi di gestione ordinari andrebbero ad abbattersi di parecchio.

Quando non è possibile realizzare il frazionamento di un immobile?
Anche se frazionare un immobile può essere molto semplice, vi sono diverse ipotesi nel quale questa ipotesti non è attuabile. Vi sono infatti, dei casi molto particolari in cui si esclude questa eventualità. Vediamo quali sono.
Se vi sono delle limitazioni circa le prescrizioni igienico sanitarie, il frazionamento casa viene negato. Si tratta di situazioni che riguardano caratteristiche intrinseche all’immobile e si basano su disposizioni variabili in base al Comune in cui si trova l’immobile. È bene fare riferimento sempre al regolamento edilizio comunale, rispettando le superfici minime da destinare alla finalità igienico sanitario e anche ai rapporti aeroilluminanti riguardanti il rapporto tra le superfici dei locali e quelle che hanno finestre.
È necessario valutare attentamente tutti gli aspetti relativi alla costruzione ma anche agli impianti, poiché non sempre vi è la possibilità di suddividere un certo appartamento. Cercando di fare chiarezza sull’argomento, si può dire che vi sono considerazioni da fare circa le pendenze relative alle tubazioni, gli scarichi, le canne fumarie e i fumi di combustione. Sono tutte accortezze che potrebbero creare complicazioni nella realizzazione della divisione dell’immobile.
Spinosa è un’altra questione. Si sta parlando del condominio che possiede un suo regolamento differente dagli altri. Se in questo è espressamente vieta la possibilità di frazionare una singola unità immobile, non si potrà assolutamente procedere. Si tratta di un divieto valido solo se il regolamento viene approvato in maniera unanime da tutti i condomini. Se vi è invece, approvazione con altro tipo di maggioranza, non vi sono restrizioni all’uso dei singoli locali.

Il frazionamento dell’immobile all’interno di un condominio: le peculiarità
Quando si decide di procedere al frazionamento casa all’interno di un condominio, è utile confrontarsi con l’amministratore condominiale, come primo passaggio. Anche se è auspicabile ricalcolare i millesimi del condominio, questa strada risulta molto costosa e spesso non viene praticata. Vediamo come procedere correttamente in questo caso.
Si agisce frazionando le quote di possesso dell’appartamento non diviso, relative all’appartamento da dividere. Vengono utilizzati dei criteri presenti nelle tabelle condominiali e vengono successivamente riassegnate alle nuove unità che verranno create.
Vi è un altro metodo semplice, dove si procede a dividere in maniera proporzionale le quote condominiali, tenendo conto della superficie. È possibile che vi siano delle contestazioni, per cui è bene agire correttamente.
Se si dovrà procedere al solo cambio di destinazione d’uso, questa eventualità presentata in fase di frazionamento casa, verrà valutata caso per caso.

Oneri di urbanizzazione per il frazionamento casa: quando sono dovuti?
Si sa che il Comune investe dei soldi nel caso di strade, parcheggi, illuminazione, acquedotti e altre opere pubbliche. Quando si procede al frazionamento casa quindi, è necessario restituire ciò che viene speso con gli oneri di urbanizzazione. Questi sono dovuti dal proprietario che divideun’unità immobiliare esistente, cambia la destinazione d’uso o realizza una costruzione nuova.
Nel caso del frazionamento dell’immobile vi sarà un aumento relativo al carico urbanistico e ciò comporta il pagamento degli oneri, anche se non vi è la realizzazione di opere di natura edilizia. Gli oneri di urbanizzazione verranno versati in misura ridotta poiché si ritiene che i pagamenti effettivi siano stati fatti ormai in passato.
Nel caso di accorpamento dell’immobile invece, il Comune dovrà restituire del denaro a chi decide di unificare le unità immobiliari, anche se ciò non avviene mai.

Le tempistiche relative al frazionamento casa
Se la decisione di frazionare casa è ormai necessaria, è bene passare alla fase operativa. Quali sono i passaggi da effettuare?
In primo luogo è bene rivolgersi ad un tecnico di zona preparato sull’argomento. Una delle regole fondamentali è scegliere sempre chi si mette a disposizione e che soprattutto, sia ferrato sull’argomento. Se non è in grado di rispondere a tutte le domande che gli verranno poste, le conseguenze a cui si potrebbe andare incontro sarebbero gravi, come abusi, sanzioni e tutto ciò che può tradursi in demolizioni dell’immobile. Allora perchè correre il rischio? La figura del tecnico è quella che guiderà il proprietario dell’immobile verso una strada sicura.
La procedura inizia effettuando un rilievo dettagliato dell’immobile, cercando tutti gli atti abilitativi relativi alla costruzione dell’immobile, come permesso di costruire, agibilità, CILA, SCIA e altri documenti utili. Sarà necessario poi, procedere alla richiesta utile per la visura delle pratiche, ricavando lo stato legittimo e verrà verificata la regolarità urbanistica dell’unità immobiliare, assicurandosi che non ci siano abusi in corso.
Andranno verificati poi tutti i requisiti adatti a frazionare l’immobile, redigendo una CILA da protocollare. Nel momento in cui la richiesta è stata portata in comune, l’attività di frazionamento casa può iniziare. La pratica che viene depositata però, può essere istruita. In questo caso occorrerà integrare dei documenti da presentare al Comune di appartenenza.
I lavori potranno iniziare e il direttore dei lavori sarà addetto al controllo riguardo al rispetto del progetto. A compito finito, chiuderà il cantiere e quindi i lavori. Si tratta di una procedura che prevede massimo un paio di mesi di lavoro. Quindi l’unità immobiliare potrebbe essere frazionata, conforme e pronta per essere abitata, affittata o venduta.

I permessi necessari relativi al frazionamento casa
Frazionare casa significa ricadere nell’ambito dell’edilizia libera, per cui per procedere è necessario dare una comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico che sia un geometra, architetto o ingegnere. Stiamo parlando della CILA. Quando vi è la SCIA invece, parliamo di interventi su elementi strutturali come i solai o muri portanti o cambio di destinazione d’uso dell’edificio. entrambe le pratiche sono consegnabili direttamente al comune e il professionista che seguirà il lavoro si occuperà di tutti gli aspetti tecnici dell’operazione.
Quando vi sono interventi su elementi strutturali è bene avere sempre un progetto strutturale redatto da un professionista e depositato presso il Genio Civile.
Infine è obbligatorio depositare l’aggiornamento catastale sia al Comune che Catasto. Dopo questo passaggio si potrà comunicare all’Agenzia delle Entrate l’operazione, quest’ultima poi procederà al ricalcolo delle tasse. La variazione catastale che viene fatta comporta la soppressione del precedente immobile, con due nuovi.

I costi relativi al frazionamento casa
I costi di questa operazione sono difficili da stimare, poiché le variabili potrebbero essere diverse. È bene però, avere una stima dei costi fissi, per poter avere un’idea chiara circa l’argomento.
In primo luogo vanno pagati i professionisti e i loro onorari. Il tecnico che ha seguito la pratica urbanistica, impiantistica, energetica e catastale dovrà riscuotere la sua parcella, così come chi ha diretto i lavori e assicurato che tutto si sia svolto correttamente e nel rispetto delle norme di sicurezza nel cantiere. Tutti questi professionisti hanno dei costi, è bene ricordarlo sempre.
Chi decide di frazionare un immobile, va incontro anche a degli interventi edili. Per questa ragione è necessario svolgerli e assicurarsi che questi vengano fatti rispettando le regole relative alla prestazione acustica e non solo.
Devono essere pagati i diritti di segreteria, gli oneri di urbanizzazione e l’allaccio di nuove utenze.

Frazionamento casa e detrazioni fiscali
Il frazionamento dell’immobile rientra nei lavori di manutenzione straordinaria e per questa ragione, vi è la possibilità di richiedere la detrazione IRPEF del 50% relativa alle ristrutturazioni, secondo la Legge di Stabilità del 2018. L’importo di spesa che può essere detratto è di novantaseimila euro per ogni unità immobiliare. La sgravio fiscale avviene annualmente, per dieci anni con quote di pari importo.
Si potrà usufruire della detrazione fiscale al 50% solo se tutti i pagamenti avvengono con bonifico postale o bancario, con una chiara causale di versamento e il riferimento alla norma che lo prevede. Dovrà essere inserito anche il codice fiscale di chi è beneficiario o la sua partita IVA.
Quando si procederà allo sgravio fiscale sarà utile indicare tutti i dati catastali che identificano l’immobile. Vanno conservati i documenti di pagamento tra cui fatture, ricevute e domanda di accatastamento.

tratto da www.ilmessaggero.it – Martedì 23 Ottobre 2018 

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