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Acquisto di immobile in nuda proprietà

19 luglio 2019

Comprare un immobile in  nuda proprietà è  una delle possibili soluzioni per cercare di sopperire all’incertezza dei mercati finanziari e della crisi del mercato immobiliare.

Per alcuni  può essere un opzione per  fare  un investimento a lungo termine, ovvero acquistare oggi per goderne in futuro.

E’ dunque necessario cercare di capire quali possono essere i vantaggi  per scegliere l’opzione dell’acquisto , con riserva dell’usufrutto vitalizio da parte del venditore, del diritto di nuda proprietà.

Intanto vi dico cosa è l’usufrutto: “il diritto reale di godere di un bene altrui, mobile o immobile, comprese le accessioni del medesimo, con il rispetto della sua destinazione economica e della limitazione imposta dalla legge”.

In poche parole  sarà proprio l’usufruttuario a percepire tutti gli utili che il bene è in grado di generare, così come i suoi frutti civili o naturali con l’obbligo però,  del medesimo usufruttario,  di rispettare  la destinazione economica dell’immobile di cui  gode, di conservarlo  con la diligenza del buon padre di famiglia  e non potrà mutarne la natura né tantomeno il suo carattere, per non compromettere la sua utilità economica.

Con riguardo all’immobile  acquistato in nuda proprietà l’acquirente diventa proprietario   pur non potendone usufruire materialmente in quanto l’usufruttuario   conserva il diritto di vivere ancora nell’immobile.

Soltanto quanto l’usufruttuario viene a mancare allora si avrà la riunione del diritto di usufrutto in capo al titolare del diritto di nuda proprietà e, a questo punto, chi aveva acquistato la nuda proprietà diventa pieno proprietario senza alcun bisogno di ulteriore atto notarile.

In genere chi decide di vendere il proprio immobile è una persona anziana che  realizza un’utile immediato ma continua a godere della sua casa fino alla morte.

Dopo di che, come ho già detto, si estingue l’usufrutto e l’abitazione passa completamente in capo al compratore.
Perché può essere vantaggioso questo tipo di acquisto?

Innanzi tutto si potrà beneficiare di un prezzo ridotto rispetto a un prezzo da pagare per un immobile in piena proprietà perchè, in base a determinate tabelle,  viene calcolato il valore della nuda proprietà e quello dell’usufrutto.

Inoltre  le spese relative al mantenimento del buono stato dell’immobile sono a carico dell’usufruttuario.

Sarà lui, quindi,  a garantire il corretto funzionamento degli impianti, sostenendo tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria. Dovrà garantire il mantenimento dignitoso dell’immobile, preoccupandosi di non danneggiarlo o modificarne le caratteristiche principali che saranno scritte in sede di atto notarile. Ogni modifica sostanziale infatti, dovrà essere approvata dal proprietario della nuda proprietà,  comunque le spese a carico  dell’usufruttuario o del nudo proprietario sono regolate dal Codice Civile.

Invece le imposte comunali  sono a carico dell’usufruttuario perchè la legge ritiene che chi gode della disponibilità materiale dell’immobile, sarà soggetto al pagamento delle imposte allo Stato.

Questo potrebbe essere un ulteriore buon motivo per  acquistare la nuda proprietà  perchè  si rimanda il momento in cui si comincerà ad essere soggetti alla tassazione prevista per gli immobili.

Se si decide quindi di procedere con l’acquisto di  un immobile in  nuda proprietà  si devono valutare   degli aspetti importanti relativi proprio alla valutazione del bene, pertanto è bene affidarsi
a un  professionista per poter avere una valutazione corretta del prezzo richiesto per la vendita e una considerazione fondamentale è tenere conto dell’età di chi vende.

Tenuto conto di questi due fattori, sarà possibile effettuare poi una una valutazione statistica su quanto potrebbe durare il contratto.

La vendita della  nuda proprietà è  un’atto che si deve fare comunque dal notaio e  se si acquista la nuda proprietà di una casa tramite agenzia immobiliare, sarà necessario garantire all’intermediario la provvigione prevista.
Per concludere si può dire che acquistare  la nuda proprietà  può essere un vantaggio  anche dal punto di vista fiscale.

E’ un acquisto di immobile del tutto particolare se non si ha il bisogno imminente di una casa.

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