Cosso Immobiliare

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Le tappe per acquistare casa

29 marzo 2019
Avete trovato la casa che vi piace e vi siete accordati per un prezzo giusto con il venditore.
Quello che vi resta da fare è quindi prepararvi alla trafila burocratica per mettere nero su bianco il vostro contratto di compravendita.
Chi non è pratico di queste cose, però, può trovarsi a fare i conti con una terminologia un po’ inusuale: proposta, compromesso, rogito, atto …
Quali sono le differenze? Partiamo dall’inizio.
Generalmente l’acquirente parte con una “proposta di acquisto”, ovvero una dichiarazione con cui  afferma di voler acquistare l’immobile scelto per un certo prezzo.
Questo avviene tipicamente presso l’agenzia immobiliare, la quale fornisce un modulo prestampato sul quale vengono inseriti gli elementi essenziali della proposta: l’immobile e la relativa offerta di prezzo, i tempi previsti per la stipula dell’atto definitivo, le eventuali pertinenze dell’immobile.
La proposta conterrà anche un termine temporale di validità, entro il quale il venditore dovrà accettare o meno in forma scritta (ad esempio una settimana).
Una cosa importante da ricordarsi (per l’acquirente) è di includere nella proposta alcune clausole, per evitare sorprese spiacevoli.
Quelle più tipiche consistono nel subordinare la validità della proposta all’ottenimento di un mutuo,  o prevederne la risoluzione nel caso venissero fuori problematiche di difficile od onerosa risoluzione.
Alla firma della proposta di acquisto l’acquirente depositerà presso l’agenzia immobiliare una caparra, intestata al venditore, che potrà essere dell’ordine di qualche migliaio di euro o nella proporzione stabilita dalla legge.
Naturalmente, la caparra verrà restituita all’acquirente nel caso la proposta non venga accettata o scada il termine stabilito.
Se il venditore accetta la proposta, questa diventa vincolante per entrambi – se il venditore decide di tornare  sui suoi passi dovrà restituire il doppio della caparra all’acquirente.
Il passo successivo può essere la firma di un preliminare di vendita, ovvero quel contratto, contenente tutti i dati dell’immobile e il prezzo concordato per la compravendita,  potrebbe essere anche definito “compromesso”.
Questo non è un passo obbligatorio, se le parti sono d’accordo si può passare direttamente alla stipula dell’atto definitivo;  è però consigliabile nel caso  in cui  tra la proposta e la stipula dell’atto definitivo passi un periodo di tempo lungo, per esempio nel caso in cui  prima di procedere alla vendita sia necessario risolvere problemi in sospeso, con il compromesso, le parti si impegnano a concludere la compravendita stabilendone tempi e modalità.
Arriviamo quindi a quello che è l’atto conclusivo della nostra compravendita, quello che in questo strano slang immobiliare è definito “Rogito Notarile” o semplicemente rogito. Con questo strumento il passaggio di proprietà dell’immobile viene formalizzato ed il prezzo pattuito viene pagato dall’acquirente al venditore.
Il Notaio preventivamente compirà una serie di dettagliate indagini sull’immobile oggetto della compravendita. Queste indagini servono a verificare che detto immobile non abbia  delle ipoteche pendenti o che non sussistano altri diritti di terzi, che l’immobile sia in regola con norme catastali ed edilizie, che lo stato dell’abitazione corrisponda alla sua situazione catastale e che non ci siano in generale altre questioni in sospeso.
Se esistono spese condominiali straordinarie già approvate dall’assemblea di condominio prima della data del rogito, queste sono a carico del venditore, anche nel caso siano riferite a lavori od opere che avranno luogo solo dopo la firma dell’atto, oppure possono essere oggetto di trattativa tra le parti per eventuali “ritocchi” del prezzo di vendita.
Fatte queste verifiche da parte del Notaio, venditore ed acquirente verranno convocati per l’atto.
 A questo punto, il Notaio, verificata la correttezza della documentazione, leggerà alle parti intervenute  il testo dell’atto, fornendo alle parti eventuali delucidazioni se qualche punto in particolare dovesse risultare poco chiaro.
L’atto dovrà contenere tutti i dati previsti dalla vigente normativa – a titolo esemplificativo: dati anagrafici venditore e acquirente, dai identificativi immobile, prezzo di vendita, oltre all’indicazione delle modalità di pagamento, delle spese sostenute ed i dati dell’eventuale mediatore (agente immobiliare).
Al termine di ciò si procederà con il pagamento del saldo (ad esempio tramite la consegna di assegni circolari) e la consegna delle chiavi al nuovo proprietario.
Nel caso in cui l’acquirente abbia dovuto accedere ad un finanziamento, un ulteriore atto (per la formalizzazione del mutuo) deve essere stipulato immediatamente dopo la compravendita , questo perché l’erogazione del finanziamento non può avvenire prima che il compratore diventi l’effettivo proprietario dell’immobile.
Tutto ciò si conclude quindi con l’emissione della parcella del Notaio, generalmente a carico dell’acquirente, che comprende, oltre all’onorario del professionista tutte le altre imposte e tasse legate alla compravendita.
Il Notaio consegnerà una copia dell’atto al venditore ed un’altra al compratore, e ne conserverà una nel proprio archivio, le copie verranno consegnate dopo che il  Notaio avrà effettuato il deposito dell’atto di compravendita e/o di mutuo presso i competenti uffici.
Per ognuno dei passaggi descritti si potrebbero aggiungere numerosi altri dettagli e precisazioni, sicuramente questa breve introduzione non basterà a rispondere a tutte le domande che vi possono venire in mente.
Al vostro fianco però ci saranno sempre i professionisti del settore, dall’agente immobiliare al Notaio stesso, ai quali potrete rivolgervi per chiarire qualunque dubbio possiate avere.
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