Cosso Immobiliare

Agenzia per Pontedecimo, San Quirico, Bolzaneto e Alta Val Polcevera


Surroga del mutuo: come funziona?

09 aprile 2019
Supponiamo di aver dovuto accendere un finanziamento per l’acquisto della nostra prima casa.
Passato del tempo,  potremmo accorgerci che le caratteristiche del mutuo non siano più quelle ottimali.
Questo può capitare sia perché sono cambiate le nostre esigenze (per esempio potremmo voler variare l’importo delle rate mensili), oppure perché grazie a variazioni nel mercato si trovano ora dei prodotti creditizi a condizioni più vantaggiose, ad esempio :  un tasso di interesse inferiore se si era precedentemente stipulato un mutuo a tasso fisso non molto vantaggioso.
Cosa possiamo fare, allora?
Grazie alla cosiddetta “surroga del mutuo ipotecario” possiamo trasferire in qualsiasi momento il nostro finanziamento ad un nuovo istituto creditizio che ci offra delle condizioni migliori o semplicemente più in linea con le nostre nuove esigenze.
L’iscrizione ipotecaria sull’immobile che abbiamo acquistato viene “passata” alla nuova banca  la quale si prende carico di saldare il debito residuo del mutuo originale.
Tutto questo senza dover variare l’ammontare del nostro debito residuo, senza incorrere in costi aggiuntivi nè compromettere eventuali  benefici fiscali di cui avevamo goduto con il finanziamento precedente.
Volendo, potremmo addirittura in seguito richiedere una nuova surroga con ancora un altro istituto, se le condizioni variassero ulteriormente.
Non ci sono in teoria vincoli sul numero di volte che possiamo surrogare.
Bisogna stare attenti, però, perché se abbiamo già effettuato più volte delle surroghe la nuova banca potrebbe non essere tanto contenta di prenderci come cliente.
I costi per le perizie, per il trasferimento e per il costo dell’atto notarile sono infatti tutti a  carico della nuova Banca scelta, costi che avrebbe sostenuto a vuoto nel caso decidiate di effettuare una nuova surroga passati pochi mesi.
La possibilità di surrogare il mutuo è stata introdotta con la Finanziaria del 2007 dalla cosiddetta Legge Bersani.
Per poterne usufruire dobbiamo innanzi tutto recarci presso la nuova banca e, una volta verificate le condizioni che questa è disposta ad offrirci, comunicare per iscritto la nostra volontà di surrogare.
La nuova banca effettuerà una sua istruttoria e deciderà se accettare la nostra richiesta o meno.
Una volta deliberato il trasferimento del mutuo, la nuova Banca  darà comunicazione della nostra volontà alla vecchia Banca e richiederà l’entità del debito residuo.
La vecchia banca, da parte sua. non può opporsi alla nostra volontà di passare ad un altro istituto, e nemmeno decidere di addebitarci dei costi., anzi, nel caso non dia il nulla osta all’operazione entro 30 giorni, rischia addirittura di dover pagare una penale.
Ottenuto il nulla osta, la nuova banca procede con un atto presso un Notaio (che, come abbiamo detto, è a sue spese) per  “trasferire” a se stessa l’iscrizione ipotecaria sull’immobile, ovvero annotare di surroga l’iscrizione originaria.
Per riuscire ad ottenere una variazione delle condizioni del vostro mutuo,  oltre alla surroga esistono altre formule.
Abbiamo una sostituzione del mutuo, quando richiediamo un finanziamento completamente nuovo ad un altro istituto che utilizziamo per estinguere il mutuo precedente.
Questa soluzione potrebbe essere utilizzata per esempio allo scopo di avere ulteriore liquidità oltre ai soldi necessari per estinguere il debito residuo, a differenza della surroga però, in questo caso i costi delle operazioni di estinzione del vecchio finanziamento e dell’accensione del nuovo mutuo sono tutti a carico vostro, non della nuova banca.
Dovrete quindi pagare spese notarili, costi di istruttoria, e così via.
Si ha invece una rinegoziazione se la stessa banca presso cui avete acceso il vecchio mutuo accetta di modificare le condizioni contrattuali, magari proprio per evitare che surroghiate presso un istituto diverso.
Per trovare la soluzione migliore per voi il consiglio è di fare esattamente come avete fatto quando avete stipulato il primo mutuo: Vi informate presso le banche, fate di confronti online, parlate con professionisti  e scegliete quindi quale sarà la  migliore offerta migliore per voi.
Categorie: bersani, Consigli, Curiosità, Il mondo immobiliare, Senza categoria, Tasse e Fisco